Reformar el portal y la escalera de la comunidad: cómo se decide

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Las juntas de otoño suelen traer siempre el mismo punto en el orden del día: «estado del portal». Unos vecinos quieren cambiar el suelo, otros piden quitar el escalón de la entrada y alguien recuerda que los buzones ya no cierran.

Antes de pedir presupuestos conviene tener claro qué se quiere hacer, cómo se va a votar y cómo se va a repartir el gasto. Es lo que más discusiones ahorra después.

En este artículo repasamos qué obras suele incluir la renovación de un portal y de la escalera, cómo funciona la decisión en la comunidad y cómo se trabaja en un edificio en el que la gente sigue entrando y saliendo.

Qué suele incluir la renovación de un portal

Cada edificio es distinto, pero la mayoría de las reformas de portal giran alrededor de los mismos elementos. Lo habitual es combinar varios de ellos en una sola obra, porque casi todos comparten protecciones, permisos y limpieza.

• Suelo: cambiar terrazo gastado o baldosa rota por un pavimento resistente al tráfico y que no resbale cuando se entra con el paraguas mojado.
• Paredes y techos: sanear grietas, quitar humedades de la zona baja y renovar el revestimiento, ya sea pintura, aplacado o paneles.
• Buzones e iluminación: buzones nuevos que cumplan las medidas que pide Correos y luces con detector de presencia para no gastar de más.
• Puerta de entrada: una puerta que cierre bien, con portero automático o videoportero renovado.
• Escalera: peldaños, barandillas, pintura de los rellanos y, a veces, cambio de las puertas de los cuartos comunes.
• Accesibilidad: rampa o plataforma salvaescaleras para salvar el escalón de la calle o los peldaños hasta el ascensor.

La accesibilidad merece un apartado propio. En muchos portales de Pamplona y de la comarca el ascensor está a media planta y para llegar a él hay que subir unos peldaños. Eliminar esa barrera cambia la vida a los vecinos mayores y a quien entra con un carrito, y además tiene un tratamiento especial en la ley a la hora de votarla.

Cómo se decide en la junta

Lo primero es que el presidente o el administrador incluya la obra en el orden del día de la convocatoria. Sin ese punto, la junta no puede aprobarla. Ayuda mucho llegar con una propuesta concreta y con fotos del estado actual: se discute sobre algo real y no sobre ideas sueltas.

La Ley de Propiedad Horizontal distingue entre tipos de obra, y cada uno pide una mayoría distinta. Las obras necesarias para conservar el edificio, como reparar un techo que se cae o una escalera dañada, son obligatorias y no hace falta votar si se hacen o no, solo cómo. Las obras de accesibilidad se aprueban con una mayoría más sencilla que las mejoras y, en algunos casos, la comunidad está obligada a hacerlas aunque no se voten, por ejemplo cuando las pide un vecino con discapacidad o de edad avanzada. Las mejoras que no son necesarias, como cambiar un suelo que está bien por otro más bonito, piden una mayoría reforzada.

Como la normativa tiene sus matices, conviene que el administrador de fincas confirme qué mayoría hace falta en cada punto antes de votar. Un acuerdo mal tomado se puede impugnar y frenar la obra cuando ya está contratada.

Cómo se reparte el gasto

Salvo que los estatutos digan otra cosa, el gasto de las zonas comunes se reparte según la cuota de participación de cada vivienda y local, la que figura en la escritura. No es lo mismo un ático grande que un estudio, y tampoco paga igual un local con entrada propia si los estatutos lo eximen de los gastos del portal.

Lo normal es pagar con el fondo de reserva y completar con una derrama, que se puede fraccionar en varios recibos para que no pese tanto. También hay que preguntar por las ayudas a la rehabilitación y a la accesibilidad del Gobierno de Navarra: cambian de una convocatoria a otra, y algunas exigen pedirlas antes de empezar la obra, así que es mejor informarse al principio y no cuando ya está hecha.

Cómo se organiza la obra con los vecinos dentro

Un portal no se puede cerrar. Por él entran los vecinos, el cartero, los repartidores y, si hace falta, una ambulancia. Por eso la obra se planifica por fases: primero una mitad del suelo y luego la otra, o primero la escalera y después el vestíbulo, dejando siempre un paso seguro y señalizado.

Hay otras cosas que conviene pactar desde el principio: el horario de los trabajos más ruidosos, dónde se deja el material, cómo se protege el ascensor y qué días no se podrá usar, si es que hay alguno. Un cartel en el portal con las fases y un teléfono de contacto evita muchas llamadas al presidente.

Al acabar cada fase se limpia a fondo, porque el polvo de obra sube por la escalera hasta el último piso. Y en el caso de una rampa o una plataforma, se comprueba con los vecinos que la van a usar que de verdad les resuelve el acceso.

Antes de pedir presupuestos

Para que los presupuestos se puedan comparar, todas las empresas tienen que valorar lo mismo. Merece la pena hacer una lista de lo que se quiere cambiar, aunque sea sencilla, y pedir que cada presupuesto venga desglosado por partidas: suelo, paredes, buzones, puerta, iluminación, accesibilidad. Así la junta puede aprobar una parte ahora y dejar otra para más adelante si el dinero no llega para todo.

Si el portal necesita licencia o comunicación previa al Ayuntamiento, que depende del alcance de la obra y del municipio, la empresa que la haga debería encargarse del trámite. Es una de las cosas que hay que preguntar antes de elegir. Trabajamos en comunidades de toda la comarca, de Pamplona a Barañáin o Villava.

Un portal bien renovado se nota cada vez que se entra en casa y revaloriza todo el edificio. Si vuestra comunidad está empezando a darle vueltas, en nuestro servicio de reformas de portales y comunidades os ayudamos a definir la obra, a presentarla en la junta y a llevarla a cabo sin dejar a nadie sin acceso. Si te resulta cómodo, puedes mandarnos por WhatsApp unas fotos del portal antes de la visita.