Rehabilitar la fachada del edificio: señales de que toca y cómo se organiza

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La fachada es la piel del edificio. Protege de la lluvia, del frío y del sol, y aguanta los cambios de temperatura de los inviernos navarros año tras año. Cuando se deteriora, el problema rara vez se queda fuera: acaba entrando en las viviendas en forma de humedad, de frío o de trozos que caen a la calle.

Muchas comunidades se plantean el tema porque un vecino ve una grieta, porque cae un trozo de cornisa o porque el administrador recuerda que hay pendiente un informe de evaluación del edificio. En los tres casos la pregunta es la misma: ¿basta con pintar o hay que rehabilitar?

Señales de que la fachada necesita algo más que pintura

Hay síntomas que se ven desde la acera y otros que se notan desde dentro de casa. Conviene fijarse en todos, porque la suma de varios es lo que indica que el problema está en el soporte y no solo en el acabado.

• Desconchones y zonas donde el revoco suena a hueco al golpearlo con los nudillos.
• Fisuras en diagonal en las esquinas de las ventanas o grietas que se repiten en varias plantas.
• Cantos de balcones y cornisas donde el hormigón ha saltado y se ve el hierro oxidado.
• Juntas abiertas en el ladrillo caravista o piezas de aplacado que se mueven.
• Manchas de humedad en las paredes interiores que dan a la fachada, sobre todo después de días de lluvia con viento.
• Restos de material en la acera o en los balcones de los vecinos de abajo.

Esta última señal es la más urgente. Si cae material a la vía pública, la comunidad es responsable de lo que pueda pasar y hay que actuar cuanto antes, aunque sea con una primera intervención de seguridad para retirar lo que está suelto.

En qué se diferencia rehabilitar de pintar

Pintar es renovar el acabado: se limpia la superficie, se reparan pequeñas fisuras y se aplica la pintura. Funciona bien cuando el revoco, el ladrillo o el hormigón están sanos y lo que ha envejecido es solo el color.

Rehabilitar es reparar el soporte. Se pica el revoco que está suelto, se sanean los cantos de hormigón, se trata el hierro oxidado para que deje de hincharse, se reconstruyen las piezas con morteros de reparación y se sellan juntas y encuentros con las carpinterías. En muchos casos se aprovecha para impermeabilizar los vuelos de los balcones y revisar los canalones y las bajantes que van por fachada.

Es también el momento de pensar en el aislamiento. Si la fachada se va a intervenir de todos modos, colocar un sistema de aislamiento por el exterior (lo que se conoce como SATE) mejora mucho el confort de las viviendas y reduce el gasto en calefacción. No siempre es posible, sobre todo en edificios protegidos, pero merece la pena estudiarlo antes de cerrar el proyecto.

El informe de evaluación del edificio

El informe de evaluación del edificio, conocido como IEE, es una revisión técnica del estado de conservación, la accesibilidad y la eficiencia energética del edificio. Lo firma un técnico, normalmente un arquitecto o un arquitecto técnico, y en Navarra se pide a los edificios de viviendas con cierta antigüedad y para solicitar muchas de las ayudas a la rehabilitación.

Si el informe detecta deficiencias en la fachada, las clasifica según su gravedad. Ese documento es el mejor punto de partida para la obra: dice qué hay que reparar y con qué prioridad, y evita que la comunidad gaste en lo que se ve mientras deja sin resolver lo que de verdad importa.

Qué permisos se piden

La rehabilitación de una fachada necesita autorización municipal. Según el alcance de la obra y el municipio, será una licencia de obra o una declaración responsable, normalmente acompañada de un proyecto o una memoria técnica. Además, si el andamio o la plataforma ocupan la acera, hay que pedir permiso de ocupación de la vía pública y señalizar el paso de peatones.

En edificios incluidos en catálogos de protección o situados en cascos históricos las condiciones son más estrictas: puede haber limitaciones en los materiales, los colores, las carpinterías o los elementos decorativos que hay que conservar. Lo sensato es consultarlo antes de definir la obra, no después.

Andamio, plataforma o trabajos verticales

Cómo se llega a la fachada depende de su altura, de la acera, del tipo de reparación y de cuánta superficie hay que tratar.

• Andamio: es la opción más habitual cuando se interviene toda la fachada. Permite trabajar con comodidad en todas las plantas a la vez y proteger la calle con redes y marquesinas.
• Plataforma elevadora: encaja en reparaciones localizadas o en edificios bajos con espacio delante para colocarla.
• Trabajos verticales: operarios colgados con cuerdas. Se usan para reparaciones puntuales en zonas de difícil acceso, sin montar estructura.

Con andamio, los vecinos tienen que saber que durante la obra habrá menos luz en las ventanas y que conviene reforzar la seguridad de los pisos bajos. Una buena empresa explica todo esto en la junta antes de empezar.

Cómo se organiza la comunidad

El proceso habitual es pedir primero un diagnóstico, o partir del IEE si ya existe, y con él solicitar presupuestos que valoren las mismas partidas. La junta aprueba la obra y su reparto, que en las obras de conservación es obligatorio para todos, y se piden las ayudas que haya en ese momento antes de comenzar.

Si además del exterior se quiere renovar el portal, conviene plantear las dos obras juntas: se comparten trámites, protecciones y limpieza. Lo contamos en el artículo sobre cómo reformar el portal y la escalera de la comunidad. Trabajamos en edificios de Pamplona y de toda la comarca, como Villava o Burlada.

Una fachada que se rehabilita a tiempo sale mucho mejor que una que se repara cuando ya cae material. Si en vuestro edificio habéis visto alguna de estas señales, en nuestro servicio de reformas de fachadas revisamos el estado de la fachada y os explicamos qué necesita. Lo más rápido es llamarnos; si lo prefieres, mándanos antes por WhatsApp unas fotos de las zonas dañadas.